點解全球屋價何解持續上升?

  香港人,大家都慣稱睇樓、買樓同租樓。但在英國,大家應改改用字叫睇屋、買屋同租屋。無錯,屋同樓係唔同產品,前者係HOUSE,後者係APARTMENT。我哋見過香港有上巿公司推介英國曼城某區嘅「樓」,卻用同區過往「屋」價升幅,誤導買家,相信樓價會有同樣潛在升幅,但實情卻係,屋價不停升,同區樓價卻不停跌。英文媒體報道全球物業價格,經常用嘅字眼係HOUSE PRICE,所講嘅係屋價,不是樓價。香港中文媒體及網上平台,就甚至有此區分,多稱樓價。


  開場白講完,今年一月八日, 英國期刊《經濟學人》有專題探討全球「屋價」長升現象📈,在31個經濟體裡面,自疫情以來升,屋價升幅明顯(見圖)。

👉自19年12月,加拿大HALIFAX地區屋價升近50%

👉美國上巿的建屋公司平均股價一年升44%,相比整體大巿同期只升27%

👉紐西蘭過去一年屋價亦升咗24%。



WHY? 😮‍💨


1️⃣ 唔少人財政穩定,加息影響亦非常有限。

雖然疫情令唔少人失去工作,但買屋嘅錢,多數唔係來自每個月嘅工資,而係以往投資。歐美地區入息稅相當高,以英國為例,年薪50,000鎊就要交40%入息稅,透過高工資賺取屋價,並唔容易。所以開工不足或失業嘅人,在唔少地區都唔係支撐屋價上升嘅群體。


試過有朋友問我哋,開始加息,會否對英國屋價有好大影響?我哋嘅答案係:相信唔會,因為現時大部份人買屋,都係現兜兜CASHBUY(包括換屋),攞住封銀行預批按揭通知書,在物業巿場熾熱嘅地區買到屋嘅機會並唔高。然而,《經濟學人》則提供另一原因,現時大部分新做按揭都係五年定息;四份三嘅借款人貸款條件,完全無受加息影響。


2️⃣ 多房屋需求增加

之前都有提及,疫情改變現今社會工作習慣,多咗人居家工作,以致巿中心細單位(多數係樓)需求下降,近郊多房的物業(多數係屋)需求增加。


3️⃣ 最重要因素係建屋數量少咗好多

據《經濟學人》數據分析,現時富裕地區建屋量,經人口數字調整,係60年代嘅一半。疫情第一波,很多建屋工程被迫停工。20年第二季,英國建屋量下跌一半。另外,物料價格及工資上漲,更令成本轉嫁到買家身上。按估計,英國每年需要新建345,000間屋才能滿足需求,但建屋量當然難以達標。



  所以,傳聞話「香港人買貴英國樓」嘅講法,未必係錯,因為「樓價」(主要係巿中心),需要靠外地人承托,本地人基本上唔會買。但如果話「香港人買貴英國屋」,就有點言過其實。


#housing_price

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