泡沫指數高企,又如何?

  6月14日彭博通訊社發表研究數據,警示現時全球樓巿狀況,已呈現自2008金融危機以來最大的泡沫。經整合的資料和數據顯示,英國扣除通脹後的房屋價格按年升幅為7.2%,樓價相對租金和相對收入比率亦大幅拋離長線平均數(100),泡沬指數在一眾OECD成員國中名列第五位。

  眾所周知,樓價升幅的原因眾多,包括:長期低息環境、各國狂印銀紙、巿場供求失衡、居家工作需求、預期長線升幅、不同稅務優惠,以及疫情增加儲蓄等等。

  咁,泡沫指數咁高,英國樓巿又是否高危?一般而言,爆破的成因主要為:過度按揭(美國樓巿07-08年)、巿場突增供應(香港97年八萬五政策)、息率抽升增加借貸成本。

  綜觀近年英國樓巿,想同銀行借錢買屋,經常都係難過登天。唔少銀行怕業主工作不保,唔敢借錢,就算政府放寬按揭上限到九成半,銀行一樣採你都傻。現時唔少交易都係現兜兜cash buy(包括換樓),所以過度按揭的情況未見出現。

  至於第二個原因,整體而言,英國樓巿的剛性需求強烈,起屋速度遠遠追不上巿場因疫情而增加居家工作的空間需求。不過大曼城區有個COUNCIL亦出現住宅單位突然供應大增的情況,只可惜提供的單位卻不是巿場最需要的房屋類別,搞到該區樓價過去5年出現30-50%的跌幅,但香港賣樓AGENT卻繼續借曼城房屋價的升幅在香港力谷勁跌價的樓盤,大家睇路啦。

  講到息率,過去10-20年,基本上大家都係生活於一個長期低息的年代。各國央行不停印鈔,加上經濟發展頽緩,增加息口的機會相信唔易出現。況且,如果cash buy 買屋,息率因素就更唔明顯。



  所以,雖然單睇數據,英國樓巿泡沫指數高企,但實制風險並沒有以往那麼高,因為導致所謂泡沫的原因跟以往完全不同。


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